02.05.2025

Nießbrauch und Nießbrauchrecht, was genau ist das und was bedeutet es für mich als Eigentümer, Erbe oder Käufer einer Immobilie? Wir klären auf und zeigen, was genau Nießbrauch ist und worauf Sie achten müssen.

In Kürze:

Das Nießbrauchrecht ist ein sehr altes deutsches Recht, das viel weiter geht als das übliche Wohnrecht. Es erlaubt dem Nießbrauchberechtigten, die Nutzung der Immobilie mit all seinen Nutzen, ohne der Eigentümer zu sein. Geregelt ist der Nießbrauch über das BGB ab § 1030.
Definition

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch bezieht sich auf das Recht, etwas zu nutzen und Nutzen zu ziehen, ohne selbst Eigentümer des Gegenstands zu sein. In der Praxis mit Immobilien bedeutet es, dass jemand das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, sie gewerblich zu nutzen oder Gewinne einzunehmen, während eine andere Person der Eigentümer ist.

Nutzen aus der Immobilie ziehen

Doch was ist gemeint mit „Nutzen aus einer Immobilie ziehen"? Das beinhaltet beispielsweise, dass der Berechtigte Mieteinnahmen einbehält, die Bewirtschaftung von Land übernimmt und deren Gewinne für sich behält. Dabei ist er jedoch in seinen Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt und verpflichtet, die Substanz der Immobilie zu erhalten. Der Nießbrauch kann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, auf das Leben des Nießbrauchers oder einer dritten Person, sowie auch befristet oder unentgeltlich eingeräumt werden. Diese rechtliche Konstruktion bietet Flexibilität bei der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken und Gebäuden und kommt beispielsweise in Fällen von vorweggenommener Erbfolge oder bei der Absicherung von Lebenspartnern zum Einsatz.

Wohnrecht und Nießbrauch

Was ist der Unterschied zwischen den beiden Begriffen? Das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet lediglich das Recht, ein Leben lang in einer Immobilie zu wohnen. Beim Nießbrauchrecht erhält der Berechtigte die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung der Immobilie. Das ist beim Wohnrecht nicht der Fall.

Die rechtliche Grundlage des Nießbrauchs

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert in § 1030 Nießbrauch als ein nicht übertragbares und nicht vererbbares Recht, fremdes Eigentum zu nutzen. Im Falle einer Immobilie wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.

Was bedeutet ein Nießbrauch im Grundbuch?

Der Eintrag des vereinbarten Nießbrauchs an einer Immobilie erfolgt durch den Notar. Er sorgt dafür, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird. Das stärkt die Verbindlichkeit und sichert die Rechte des Nießbrauchers. Denn selbst wenn der Berechtigte aus der Immobilie auszieht und die Immobilie vermietet, erzielt er die Mieteinnahmen.